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房貸成交數季減3成! 吳當傑:觀望仍多
房市不景氣，也影響銀行業對房貸業務的控管，聯徵中心最新統計，第一季房貸成交件數為2萬7319件，跟去年第四季相比大減超過三成以上，顯示出低利率仍然不能提升房市景氣，但不動產放款龍頭土銀董事長吳當傑卻認為，在平價房的表現，買氣是有逐漸回溫的跡象。
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高配息並非挑選要點 總報酬才是決勝關鍵高收債基金一向是台灣投資人最愛的投資商品之一，身處低利率環境，高收債基金能夠有6%以上台北汽車借錢的配息率更顯誘人，有些投資人甚至借房貸投資高收債基金，打算用配息繳房貸、希望能穩穩套利。可是，投資高收債基金風險很低嗎？能穩賺配息嗎？借房貸來投資真能「套利」嗎？且看投資專家怎麼說！
Q：高收債既然是「債券」，投資風險應該很低？
A：錯！精算達人怪老子指出，因為高收債是一種「債券」，就以為高收債投資風險很低，其實是非常錯誤的觀念！高收債就是所謂的「垃圾債」，是信用較差、評等較低的公司發行的公司債，債券違約的可能性相對較高，因此才會支付較高利息來作為風險溢酬。
也就是說，高收債基金收益率較高的背後，代表的是高風險。就基金分類來看，高收債基金淨值的波動度只比股票型基金略低而已，屬於高風險投資商品。
Q：挑選高收債基金配息率愈高愈好？
A：配息率愈高不見得愈好！配息率高雖然很吸引人，但是高收債基金的總報酬應該是用「配息加上淨值漲跌」計算，因此高配息並不代表高報酬，投資人台北汽車借錢台北汽車借錢不應該掉入配息率愈高，代表台北汽車借錢總報酬愈高的迷思。
怪老子提醒，不少基金公司會強調高配息率，甚至用「保證配息率」作為宣傳手段。這對投資人來說是很危險的陷阱！因為這類基金為了維持高配息率，往往需要投資風險度較高的垃圾債，結果可能為了賺配息，卻賠上淨值，或是「拿本金來配息」以維台北汽車借錢持高配息率，投資人等於拿自己的錢配給自己，得不償失！
Q：房貸利率只要約2%，高收債基金配息率如果有6%以上，那麼借房貸來投資高收債基金可以穩賺套利，對嗎？
A：「套利」要賺的是「無風險獲利」，但是高收債的配息是會變動的，而且高收債基金是高風險商品，在景氣好時，的確能讓投資人配息和淨值兩頭賺，但是萬一景氣轉壞、違約率上升，就會造成淨值、配息率雙降。
因此，怪老子提醒，投資人若是借錢（指房貸）投資高收債基金，等於是在放大基金波動，不僅可能會有投資損失，還要背負利息壓力，這種槓桿操作財務風險極高。
認證理財規畫顧問（CFP）黃正勳則指出，實務上借房貸投資一定要考量償還本金的問題，若不使用「寬限期」，那麼投資一開始就要準備好每月還本的現金，光靠基金配息不見得能夠應付房貸的本利攤還。就算啟用2?3年不用償還本金的寬限期，待寬限期過後同樣會面對償還本金的壓力。
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首購族進場 青安貸款4月增157億財政部青年安心成家優惠房貸相關統計反映首購族進場買氣增溫，財政部統計顯示，青安貸款新承作案量為157億元，創下近半年單月次高紀錄，顯示投資客退場之後，取而代之的是首購自住客進場，且平價屋的買氣已明顯回籠。
銀行主管表示，青安貸款首購族，一般會買的房屋，多半總價在2,000萬元以內，自從去年財政部實施房地合一稅制後，投資客退場，加上景氣不佳，有不少原本在「2」字頭以上的房屋，降價100、200萬元後變成1字頭，這類相對總價較低的房屋，也帶動首購族的購屋意願。
再者，央行降息後，現在青安房貸的前2年利率僅1.51％，即使第3年起的利率也僅1.8％，對首購族具高度吸引力，財政部在4月底的青安貸款統計已先行反應此現象。
根據財政部對於4月底的青安房貸的統計量，青安房貸4月底的撥貸累計餘額已有7,258億元，若和3月底的撥貸累計金額7,101億元相較，等於4月當月就新增了157億元，及新增3,183名撥貸戶，若比起3月當月撥貸戶數2,608戶，等於4月增加了超過570名的青安房貸戶。
另一方面，行庫主管也補充，事實上林口合宜住宅及浮洲合宜住宅的交屋、貸款「也正好從3、4月開始進行」，由於也有相當的合宜住宅首購族採取青安專案貸款，但這部分首購族其實是打從2、3年前就已訂好購屋合約，因此不能算是新增成交量。
行庫主管因而指出，首購族的買氣是否可一路穩定上揚，還要等1、2個月的時間繼續觀察，6月之後應會更明朗。
財政部統計顯示，今年4月新承作青安優惠房貸案量，僅次於去年12月的房地合一稅上路前因趕末班車潮所推升的貸款量。由於當時售屋者基於避稅考量，房市有相當的議價空間，也因而帶動成交量，這也反映在財政部的青安貸款統計，去年12月比起11月，當月新增約174億元的青安房貸承作量。
財政部從民國100年12月開始推動青年安心成家優惠房貸，之後由於首購族迴響大，因此數度展延執行期間，包括去年已再度由政院核定，將展延執行期間到今年底，是否延長，財政部將在今年第4季研議後報政院決定，公股金融圈預期，新政府續辦該優惠房貸的可能性高。
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